土地の評価に誤りはありませんか。
次に
宅地評価を減額できる方法の一部をご案内致します。
～～同じ土地、同じ路線価なのに評価が違うのはなぜ？～～
減額評価できるものは洩れなく減額した申告をしているかもう一度確認してみましょう。
※過去５年以内の相続税の申告なら、減額更生の申告をして過払金の還付を受けられます。
※評価の特例適用は権利です、特例を適用しないで、たくさん納税しても違反ではありません。
従って税務署から何の通知もありません、あなたが損の道を選択しただけのことです。
土地の評価減が認められる減額手法のいくつかをご紹介します。
あなたの申告は、適用していますか、まだ５年以内なら間に合います、すぐ確認してみてください。
１、セットバックが必要な宅地の評価
２、都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
３、路線価の設定されていない宅地の評価
４、道路に接していない宅地の評価
５、私道の評価
宅地の評価
宅地の評価は、原則として、路線価方式か、倍率方式によって行います。
「倍率方式地域の土地」の場合は市町村役場の評価次第となりますから、まず、市町村役場が決定した評価
額に問題はないか検討します。この評価に誤りがあり、訂正を申し出た事案は過去に沢山経験しています。
役所がやることだから誤りはないと思い込んでいる方は、もう一度疑いの目で見てみましょう。
「路線価方式地域の土地」の宅地は「路線価」に基づいて評価します。
路線価が解らない方はお問い合わせください。
路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められ る一連の宅地が面する路線ごとに設定されています。
また、その路線とは「不特定多数の者が通行する道路」とされています。
「画地補正」
路線価方式によって評価する宅地の価額は、その宅地が接する路線に付された路線価を基にして、その宅地
の状況に応じた一定の調整を行って評価額を算出します。
画地補正と修正
土地の奥行き、側方路線価の影響、不整形地の補正、がけ地の補正など画地の状況によって補正します。
特に減額される補正を行っていない場合は評価減ができるものをせず、相続税を高く申告し、納税している
ことになりますが、これは、納税者側からこの土地は、このような「わけあり土地」ですから安く補正して
評価して申告しますと図面等を添付して申告しないと税務署からは積極的に補正してくれません。
［画地補正できる土地の種類］
| ①奥行価格補正 | ||
| ②側方路線影響加算 | ||
| ③二方路線影響加算 | ||
| ④三方路線影響加算 | ||
| ⑤四方路線影響加算 | ||
| ⑥間口狭小補正 | ||
| ⑦不整形地補正 | ||
| ⑧奥行長大補正 | ||
| ⑨がけ地補正 |
①、セットバックが必要な宅地の評価減
都市計画区域内にある建築基準法４２条２項の道路に面する土地に建物を建てる場合には、道路の幅員が
４ｍ又は６m以上の道路と２m以上又は３m以上接していなければならないとされています。
セットバックが必要な土地である場合は、セットバック部分の面積については７０％相当額を控除すること
ができます。
②、都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価減
都市計画道路予定地の区域内にある宅地については、都市計画法の規定により２階建ての建物しか建築でき
ないなど一定の制限が設けられています。
都市計画道路予定地の評価については、一定の補正率により評価額が減額できます。
■都市計画道路予定地補正率
都市計画道路予定地の区域内にある宅地については、都市計画法の規定により、通常２階ての建物しか建築
できないなど、建物の建築について制限があります。
従ってこのような土地の場合は、その宅地の価額は、地区区分、容積率、地籍割合、の別に応じた補正率を
乗じた減額が認められます。
あなたの土地の中には、都市計画道路の予定地は無いか確認しましたか。あれば納税額が過払いになている
可能性がありますので、精密計算してみましょう。
都市計画道路予定地補正率 ①
| 地区 区分 |
ビル街地区、高度商業地区 | ||
| 容積率 地積割合 |
６００％ 以上 | ７００％ 以上 | |
| ６００％ 未満 | ７００％ 未満 | ||
| ３０％未満 | ０．９１ | ０．８８ | ０．８５ |
| ３０％以上 ６０％未満 |
０．８２ | ０．７６ | ０．７０ |
| ６０％以上 | ０．７０ | ０．６０ | ０．５０ |
| 地区 区分 |
繁華街地区、普通商業地区 併用住宅地区 |
||
| 容積率 地積割合 |
３００％ 以上 | ４００％ 以上 | |
| ３００％ 未満 | ４００％ 未満 | ||
| ３０％未満 | ０．９７ | ０．９４ | ０．９１ |
| ３０％以上 ６０％未満 |
０．９４ | ０．８８ | ０．８２ |
| ６０％以上 | ０．９０ | ０．８０ | ０．７０ |
都市計画道路予定地補正率 ③
| 地区 区分 |
普通住宅地区、中小工 場地区、大工場地区 |
||
| 容積率 地積割合 |
２００％ 以上 | ||
| ２００％ 未満 | |||
| ３０％未満 | ０．９９ | ０．９７ | |
| ３０％以上 ６０％未満 |
０．９８ | ０．９４ | |
| ６０％以上 | ０．９７ | ０．９０ | |
③、路線価の設定されていない宅地の評価減
路線価の設定されていない道路にだけ接している宅地については、税務署に申し出て、「特定路線価」を
設定してもらうことができます。
たとえば、路線価が設定されていない行き止まりの私道 等があります。
④道路に接していない宅地の評価減
つまり、無道路地にある宅地は評価減ができます。
但し、他人の土地に周囲が囲まれていても、その他人の土地を通行できる権利がある場合は、無道路地と
しての評価はできません。
無道路地の評価は原則として、実際に利用している路線に接する前面の宅地と合わせて評価した想定整形地
の価額から無道路地以外の土地の価額を控除した価額を基にしてその価額の４０％の範囲で相当と認める金
額を控除した価額とされています。
⑤間口狭小の宅地の評価減
道路に接する間口が狭小な宅地については、一定の場合無道路地については無道路地に準じた方法で評価
減できます。
評価減して申告しましたか、確認してみましょう。
その他にも、宅地の上に高圧電線かある、宅地が墓地と接している、鉄道の軌道敷きに接続しているなど、
特別な状況にある場合は、ご相談下さい、高額な評価減を獲得できる場合は少なくありません。
評価額に疑問を抱いた場合は恐れることはありません、評価減を獲得して、払いすぎた税額の還付を請求し
ましょう。